집합건물 소유자 A는 해당 건물 관리단과 법적 분쟁에 처하게 됐다. 관리단이 건물 구분소유자 및 점유자들에 대한 서면결의를 거쳐 관리단 보조참가인을 관리인으로 선임했고, A가 해당 서면 결의의 무효를 주장하며 임시관리단 집회 결의 무효 확인소송을 제기한 것. 이에 1심 재판부는 “해당 서면 결의는 무효”라며 A의 손을 들어줬고, 관리단은 항소를 제기했지만 이 역시 기각당했다.

◆ 집합건물 임시관리단 집회 결의, 요건 부족하다면 무효 확인소송 제기해야
위 사례는 부동산소송 변호사인 법률사무소 다옴 김연기 변호사가 실제 A의 변호를 맡아 승소를 이끌어낸 사건이다. 김 변호사는 원심에서부터 “점유자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’) 제41조 제1항(현장 결의가 아닌 5분의 4 이상의 서면 등 합의에 따른 결의)에 따른 의결권 행사를 할 수 없다”는 취지로 해당 결의의 무효를 주장했다. 원심에서는 이 주장에 대한 판단 없이 다만 정족수 요건 불충족으로 청구 인용 판결을 내렸으나 항소심 재판부는 그의 주장을 받아들여 항소 기각 사유로 인정했다.

김 변호사는 “집합건물법은 2012년 12월 법률 제11555호로 개정되면서 점유자의 의결권 조항을 신설했다"며 "정확히는 점유자가 구분소유자로부터 별도의 위임을 받지 않더라도 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있는 조항"이라고 말했다. 더불어 “세부 조항으로는 집합건물법 제16조 제2항(공용부분의 관리), 제24조 제4항(관리인의 선임 등), 제26조의 3 제2항(관리위원회의 구성 및 운영)이 있다”며 “A에 대한 법원 판결은 집합건물법 해석과 관련해 의미 있는 판결이라고 볼 수 있다”고 설명했다.

집합건물법 제41조 제1항에 따르면 구분소유자의 5분의 4 이상 또는 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 규정된다. 위 사례에서 관리단은 구분소유자 중 81%에게 서면 찬성 결의를 받은 만큼 관리단 집회 결의로 인정받을 수 있다는 점을 주장한 셈이다.

◆ 집합건물법 상 관리단 설립 및 관리인 선임 분쟁 확대, 변호사 통해 대처해야
집합건물법에서는 구분소유 관계 성립 직후 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단 설립을 원칙으로 한다. 특히 구분소유자가 10인 이상인 경우라면 관리단을 대표하면서 사무를 집행할 관리인을 선임하도록 규정되어 있다. 관리인은 공용 부분 보존·관리·변경을 위한 행위, 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령·관리하는 행위, 관리단을 대표하는 재판상 또는 재판 외의 행위 등의 역할을 하는데, 이러한 관리인은 관리단집회 결의로 선임하거나 해임될 수 있다.

김연기 변호사는 “구분소유자가 10인 이상인 집합건물에서 관리인 선임 시 관리단집회 결의를 통해 관리인을 선임하지 못하는 경우 각종 분쟁이 발생할 수 있다"며 "시행사가 자체적으로 설치해 운영하는 관리사무소와 관리인은 적법한 관리인으로 인정될 수 없기 때문”이라고 설명했다.

이어 “위법적인 관리인 선임을 맞닥뜨린 구분소유자는 법원에 임시관리인선임을 신청하고 시행사 등에 대한 직무집행정지가처분 소송을 제기할 수 있다”며 “집합건물법은 일반인으로서 이해하기 어려운 내용들이 많아 충분한 관련 지식을 보유한 변호사를 선임해 대응하는 게 좋다”고 조언했다.

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